梦想改造家

二 | 财报数据显示，2026年上半年，贝壳实现总交易额1.65万亿元，同比下滑4.5%；实现净收入434亿元，较2025年同期493亿元减少59亿元，同比下滑12.0%。    (ECNS) -- Seventeen schools in Guizhou Province signed partnership agreements Sunday with 17 Malaysian schools during the 2026 Guizhou–Malaysia Friendship Schools and Exchange Programme at Guiyang No. 3 High School.    The initiative aims to deepen educational cooperation, build longterm platforms for teaching discussions, teacher and student exchanges, and cultural interaction, and promote closer ties among young people from both sides.        Ye Sen, director of the International Cooperation and Exchange Division of the Guizhou Provincial Department of Education, said the partnerships would provide a long-term platform for teaching discussions, teacher and student exchanges, and cultural interaction.    Zheng Shufen, principal of Fairview International School in Malaysia, said she hoped the exchange would grow into long-term cooperation, adding that education could connect the two countries and create a better future.    Organizers said the partnerships are expected to support coordinated regional education development.    (By Gong Weiwei)                    。然而，在营收大盘缩减近60亿元背景下，贝壳上半年录得净利润38.79亿元，较上年同期21.60亿元大幅增长79.4%，半年度利润规模已超过2025年全年的29.91亿元。经调整后净利润达到47.96亿元，同比增长49.2%。

三 | 尤其二季度，贝壳净收入同比下降5.7%至245亿元，而净利润达到26.24亿元，同比增幅高达100.8%，经调整经营利润率提升至14.6%，创下近三年以来新高。

四 | 在房地产行业持续调整下，绝大多数上下游企业面临着增收不增利甚至由盈转亏的压力。

五 | 而贝壳“营业收入下滑12%、净利润大增近八成”的成绩，是其在过去半年内对组织架构、员工规模、薪酬成本及会计结算方式深度收缩与重组的集中兑现。从外部环境来看，中国房地产的供需格局出现了历史性变化。住建部数据显示，2026年上半年，全国二手房在新房和二手房交易总量占比达到50.4%，首次超过新建商品住宅。全国已有18个省份的二手住宅交易面积超过了新建商品房。

六 | 一线城市二手房价格在经历深度调整后环比微涨3.6%，核心城市二手房网签单量呈现温和放量。作为全国最大的存量房交易与居住服务平台，贝壳平台二季度二手房交易单量同比增长24.8%，带动总交易额同比增长6.3%至9338亿元，实现近一年来单季交易规模的首次回正。

七 | 然而，存量房交易频次的修复，并没有直接转化为增长。上半年贝壳存量房业务总交易额达到11643亿元，与去年同期11638亿元基本持平，但存量房净收入却从136亿元微降3.2%至131.55亿元。

八 | 落差说明，交易佣金率与业务结构正在重构。真正拉动利润率走高的，是成本表与损益表上的费用管控。财报数据显示，2026年上半年，贝壳营业成本由上年同期388亿元压缩至319亿元，净减少69亿元，降幅达17.9%，显著大于12%的收入降幅。

九 | 人员开支的缩减占了大头。2025年上半年，贝壳拥有131881名雇员，当期内部佣金及薪酬的营业成本为95亿元。2026年上半年公司雇员总数降至107409名，内部佣金及薪酬成本降至85亿元，同比下降11.4%，半年内仅内部人工成本一项就省了10亿元。同期，支付给外部中介的外部分佣支出也同比减少了19.9%。与薪酬对应的，是贝壳过去一年里进行的人员优化。截至2026年上半年，贝壳总员工数较去年同期减少24472人，净缩减18.5%。其中，经纪人及基层支持人员从10.65万人降至8.72万人，平台活跃经纪人减少3.7万名至45.46万人，同比下滑7.5%。精简人员的同时，贝壳在线下网络端推行了门店合并与单店提效策略。截至上半年末，平台活跃门店数由5.87万家降至5.78万家，直营品牌链家在部分商圈主动合并重叠低效门店，推动上半年门店成本下降23.2%，二季度单季门店成本下降25.9%。

十 | 人员与门店收缩，被动提升了存量资产的人均产出。

十一 | 数据显示，二季度贝联活跃门店店均二手房单量同比增长26%，链家活跃经纪人人均二手房交易单量同比提升50%，以更精简的人员支撑了平台24.8%的二手房交易单量增长。营业成本外，运营费用的压缩进一步放大了经营杠杆。上半年贝壳营运费用为72.75亿元，同比下降18.0%。其中，销售和市场推广费用从37亿元大幅削减32.3%至25亿元。一般及行政费用降至37亿元。研发费用同比缩减14.4%至10亿元，研发人数由2295人精简至1896人。成本与费用全面控制，推动贝壳上半年综合毛利率由21.3%升至26.6%，二季度单季毛利率达到28.6%，同比提升6.7个百分点。

十二 | 经营利润从17亿元增长至43亿元，经营利润率由3.3%攀升至9.9%。主营业务的内部结构调整，同样为利润率的改善提供了支撑。

十三 | 存量房板块，贝壳由重资产直营向轻资产加盟平台倾斜。二季度链家直营存量房GTV同比微降3.1%，贝联加盟经纪人贡献的GTV同比增长14.3%，带动平台服务、加盟及增值服务收入同比增长27.8%，推动存量房业务贡献利润率从39.9%提升至46.1%。新房板块，面对房企债务风险与新房销售低迷，贝壳实施了审慎筛选项目策略，主动收缩低佣金、高回款风险的项目合作。上半年新房总交易额同比下降17.1%至4043亿元，新房收入下降15.9%至140亿元。不过，通过加深与核心城市优质楼盘的绑定，贝壳新房业务贡献利润率由23.9%升至27.7%，二季度新房应收账款周转天数由上年同期51天缩短至39天，保障了现金流的安全回笼。变动最剧烈的是家装家居与房屋租赁这两翼业务。家装家居业务在上半年主动控速，收入由75亿元下滑26.4%至55亿元，二季度降幅达到30.1%。贝壳主动收缩了获客成本高企的外部非经纪渠道，退出了部分单位经济模型无法打通的下沉城市，转而聚焦核心城市的大店交付与集中采购。虽然收入缩水20亿元，但家装业务的贡献利润率由32.3%攀升至38.2%，二季度单季达到39.6%的历史高位。房屋租赁板块，贝壳上半年在管“省心租”房源超过79万套，同比增长约34%；然而租赁业务上半年收入却同比下滑8.5%至98.46亿元。收入规模的下滑源于省心租模式向分散式托管的“净额法”转型。过去转租模式按全额租金确认收入，同时将付给房东的租金记作成本。新模式下，平台仅将收取的租期管理费与佣金确认为收入。

十四 | 目前净额法产品在管房源占比已突破50%，由于收入与成本两端同步剔除了大额租金过桥流水，租赁业务的贡献利润率由7.6%提升至15.0%，二季度达到15.3%。业务模式的轻资产化与应收账款的加速周转，扭转了贝壳的现金流状况。2026年上半年，贝壳经营活动产生现金流量净额为51.41亿元，2025年同期为净流出31.39亿元，同比改善逾82.8亿元。

十五 | 期末，公司账面持有的现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计达到560亿元，广义现金储备维持在673亿元水平，资产负债率由43.0%回落至41.6%，半年度资本开支仅为2.45亿元。充裕的在手资金促使贝壳维持着大额股票回购力度。2026年上半年，贝壳斥资约4.5亿美元在美股及港股市场实施回购，自2022年9月启动回购计划以来，已累计耗资约29.9亿美元，累计注销回购股份占计划启动前总股本的14.8%。然而，当成本砍削带来的盈利红利释放完后，贝壳长期成长逻辑依然需要市场检验。门店、人员与营销费用的压缩能够立竿见影地提振短期利润率，但组织架构的瘦身存在天然物理底线。

十六 | 当单店人效被拉升至高位后，长期的利润增长终究需要依赖总交易额与总营收规模的增长。另外，上半年贝壳平台移动端月活由4870万降至4570万，活跃经纪人缩减了3.7万人。贝壳的核心护城河在于ACN（经纪人协作网络）所形成的双边市场规模效应，若一线从业人员与长尾供给持续流失，一旦触及临界点，可能对房源信息的覆盖度与购房者的履约体验造成潜在影响。2026年上半年，贝壳通过裁撤低效人员、收缩项目垫资、切换轻资产结算模型，成功换取了38.79亿元的账面净利润与稳固的现金安全垫。在规模驱动模式失效的存量时代，这种向管理和效率要利润的防御性策略已被证实有效。但对贝壳来说，在剔除人员薪酬与营销支出的冗余后，如何以更小的人员基数与更轻的资产模型上重塑交易增量，将是其下一阶段必须直面的考验。